Fehlerhafte Anlageberatung – die Risiken offener Immobilienfonds

Der Bundesgerichtshof hat die Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds zugunsten der Anleger konkretisiert:

Die klagenden Anlegerinnen erwarben in beiden Verfahren im März bzw. Juli 2008 nach Beratung durch die beklagte Bank jeweils Anteile an einem offenen Immobilienfonds. Die Fondsgesellschaft setzte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 81 InvG a.F. (nunmehr § 257 KAGB) aus. Die Klägerinnen wurden in beiden Fällen in den Beratungsgesprächen nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen. Sie beanspruchen im Wege des Schadensersatzes das investierte Kapital unter Abzug eines erzielten Veräußerungserlöses bzw. erhaltener Ausschüttungen zurück.

Die beiden Klagen wurden in den Vorinstanzen unterschiedlich beurteilt:

Die eine Klage blieb in den Vorinstanzen vor dem Landgericht Chemnitz1 und dem Oberlandesgericht Dresden2 ohne Erfolg. Auf die hiergegen gerichtete Revision hat nun der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Dresden aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Die andere Klage hatte dagegen in den Vorinstanzen Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main hat ihr erstinstanzlich stattgegeben3, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main die Berufung der Bank zurückgewiesen4. Der Bundesgerichtshof bestätigte dies nun und wies die hiergegen gerichtete Revision der beklagten Bank zurück.

Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären. Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG aF (nunmehr § 187 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können.

Die in § 81 InvG aF geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt dementsprechend ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle.

Anleger können ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds zwar auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern. Dies stellt angesichts der dort möglichen Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben.

Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient, kommt es für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Da in der einen der beiden Klagen das Oberlandesgericht Dresden in seinem Berufungsurteil zu den Fragen, ob die Klägerin durch eine schriftliche Kundeninformation zeitnah über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert wurde und ob die zu unterstellende Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten für die Anlageentscheidung der Klägerin ursächlich war, keine abschließenden Feststellungen getroffen hat, hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Dresden zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 29. April 2014 – XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13

  1. LG Chemnitz, Urteil vom 27.02.2012 – 7 O 780/11 []
  2. OLG Dresden, Urteil vom 15.112012 – 8 U 512/12, WM 2013, 363 []
  3. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.11.2011 – 2-19 O 170/11 []
  4. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.02.2012 – 9 U 131/11, BKR 2013, 290 []

 

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